Como escolhemos
Se você sonha em ter a casa própria, mas o pagamento à vista não é uma opção, esse artigo é para você. Seja bem-vindo ao ReviewBox Brasil. Hoje, vamos explicar tudo sobre o financiamento imobiliário.
O financiamento imobiliário é uma das alternativas de crédito para quem deseja ter um imóvel próprio. Mas o fato é que é preciso escolher bem as condições que envolvem o financiamento e que variam bastante dependo do banco ou instituição financeira que você escolher.
Por isso, vamos mostrar nesse artigo como funciona o financiamento imobiliário e o que você deve considerar para escolher o ideal de acordo com o seu orçamento.
O mais importante
- No financiamento imobiliário você precisa dar uma entrada à vista e pagar o restante em parcelas.
- É preciso considerar juros, encargos, seguros e atualizações que podem encarecer as parcelas do financiamento.
- Pesquisar bem e fazer simulações é o melhor caminho para escolher o melhor financiamento de imóveis.
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Financiamento imobiliário: nossa recomendação dos melhores produtos
O mais tradicional de todos
Com o financiamento imobiliário da Caixa você pode comprar um imóvel novo ou usado e tem até 35 anos para pagar. É possível utilizar o FGTS como parte do pagamento. Além disso, a Caixa disponibiliza modalidades de financiamento habitacional com dois fatores de correção diferentes: TR e IPCA, que atualizam mensalmente o saldo devedor.
O melhor financiamento online
No Banco do Brasil você pode financiar um imóvel residencial ou comercial, novo ou usado. É possível financiar até 80% do valor de avaliação do imóvel, limitado a R$ 5 milhões, em até 420 meses. No caso de imóveis residenciais, o seu FGTS pode ser usado para abater o valor do financiamento. No BB, você financia seu imóvel pelo aplicativo ou internet banking.
O ideal para imóveis comerciais
No banco Santander você pode financiar até 80% do seu imóvel residencial com até 35 anos para pagar. Já para imóveis comerciais é possível financiar até 70% do imóvel em até 12 anos. Você ainda pode somar a renda com mais de uma pessoa, mesmo sem ter parentesco, e usar o seu FGTS. As parcelas fixas são atualizadas com sistema de amortização Price ou SAC.
Guia de Contratação: O que você precisa saber sobre o financiamento imobiliário
Além de permitir que você pague ao poucos, por um longo período, o financiamento ainda conta com taxas mais em conta se comparado com outros tipos de crédito.
Mas como cada banco e instituição financeira oferece diferentes pacotes de financiamento de imóveis, com regras, taxas e condições diversas, é preciso entender como esse processo funciona para escolher a melhor opção para você. E é sobre isso que vamos tratar nesse Guia.
O que é e como funciona o financiamento imobiliário?
Funciona assim: Você escolhe o imóvel que deseja comprar e também uma instituição bancária que será o seu credor e irá conceder o financiamento. O credor vai pedir alguns documentos e analisar sua capacidade de pagar pelo financiamento.
Se e quando aprovado o financiamento de imóvel, o credor então irá pagar o valor acordado diretamente para o vendedor do imóvel. Esse valor é, em geral, apenas uma porcentagem do preço total do imóvel.
A partir daí, você então terá que pagar de volta para o banco pelo valor financiado. Esse pagamento é feito mensalmente em parcelas que incluem ao valor do financiamento acrescido de juros e encargos. E, em geral, o financiamento imobiliário pode durar até 35 anos.
Quem pode pedir um financiamento imobiliário?
E, ainda que essas regras possam variar entre uma instituição bancária e outra, em geral, existem alguns que são comuns a todos os credores. São eles:
- Maioridade civil, é preciso ter mais do que 18 anos.
- Comprovar renda fixa.
- Não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito, ou seja, é preciso estar com o nome limpo na praça.
É possível financiar 100% um imóvel?
De acordo com uma pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), de nove bancos apenas um financiava o valor integral do imóvel(1). E, ainda assim, com regras bem restritivas.
O mais comum é que as instituições financiem entre 70% e 80% do valor do imóvel. Mas essa porcentagem pode variar um pouco para mais ou para menos dependendo do banco credor.
O percentual de financiamento muitas vezes varia de acordo com o valor do imóvel e a sua renda. Isso porque, como via de regra, o financiamento não pode comprometer mais do 35% da sua renda.
Assim, como os bancos financiam apenas uma parte do valor total do imóvel, você precisará pagar o restante à vista. É o que se denomina de entrada.
Qual deve ser a entrada para o financiamento imobiliário?
Já com relação ao valor máximo que você pode dar de entrada, em geral, ele não deve ultrapassar 30% para não comprometer sua renda.
Mas vale pontuar que quanto maior a entrada que você der, melhor serão as condições do financiamento imobiliário, com menos parcelas e juros menores.
Quais as diferenças entre empréstimo, consórcio e financiamento imobiliário?
No empréstimo você pega uma quantidade de dinheiro emprestada de um banco ou instituição financeira e pode usá-lo como quiser. No entanto, as taxas de juros são bastante elevadas.
Ou seja, é preciso comprovar onde você irá utilizar o crédito. Para que isso aconteça, o banco avalia esse bem e exige que ele seja deixado como garantia durante todo o prazo de pagamento, até que te que você quite a dívida.
Já no consórcio, a diferença é que você não pega dinheiro emprestado. E, por isso, não existe a taxa de juros. No consórcio imobiliário você faz uma poupança forçada.
Isso porque você se junta a um grupo de pessoas que tem o mesmo interesse que o seu e deposita mensalmente uma quantia de dinheiro.
Todo mês alguém é sorteado e pode usar todo o valor da “poupança” para comprar o referido bem. Porém, também aqui existem taxas que são cobradas.
A seguir você confere as principais diferenças entre essas três opções de compra de um imóvel.
| Empréstimo | Financiamento | Consórcio | |
|---|---|---|---|
| Modalidade | Dinheiro emprestado | Dinheiro emprestado | Poupança forçada |
| Finalidade | Para comprar ou pagar qualquer bem | Para pagar pelo bem em questão | Para pagar pelo bem em questão |
| Juros | Altos | Depende | Não tem |
| Taxas e encargos | Sim | Sim | Sim |
Quais as vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário?
- O imóvel pode ser utilizado imediatamente.
- Pagamento das prestações é a longo prazo.
- Não precisa ter o valor total do imóvel à vista.
- É possível utilizar o FGTS como entrada e amortização da dívida.
Já quando consideramos os pontos negativos de um financiamento de imóveis, é preciso lembrar que, assim como em outras modalidade de crédito, também no financiamento é preciso arcar com taxas, juros e outros encargos que encarecem o valor total.
Além disso, você compromete seu orçamento por um longo período. Por isso, antes de assinar o contrato, recomendamos que você leia com atenção o contrato e avalie bem a sua condição financeira a longo prazo.
Como financiar um imóvel?
Em seguida, você deve escolher um banco, instituição financeira de confiança ou uma construtora, e realizar uma simulação no site.
É com a simulação que você vai entender quanto custará o financiamento, com taxas, juros e encargos incluídos, e descobrir quanto terá que dar de entrada, quantas e quais serão as prestações mensais e etc.
Se você é um trabalhador assalariado, você deve apresentar o holorite, documento que certifica o pagamento do seu salário.
Caso você seja autônomo, deverá apresentar o comprovante do imposto de renda, o contrato de prestação de serviço ou declaração de sindicato da sua categoria.
Feito isso, você pode tanto comparecer ao banco ou até mesmo pedir pelo financiamento através do site ou do aplicativo no seu smartphone. O banco vai então pedir alguns documentos pessoais que serão usados para a análise de crédito.
Ao final do esse processo, o banco entrega o contrato para ser assinado por você e o vendedor do imóvel. O contrato é então registrado em um Cartório de Registro de Imóvel, tornando você o proprietário legal do imóvel.
Feito isso, você começará então a pagar as parcelas o que, em geral, pode ocorrer 30 dias após realizada a compra. O pagamento pode ser feito por meio de débito automático ou boleto bancário, a depender do credor.
Critérios de Contratação
Como vimos, a melhor forma de escolher o financiamento imobiliário é fazendo uma simulação online para compara as taxas entre os diferentes bancos. Mas, nessa hora, é preciso entender o que irá diferenciar um plano de financiamento de outro.
Para ajudar você nessa etapa, nós listamos a seguir, os fatores que você deve levar em consideração na hora de escolher o melhor financiamento imobiliário. Veja:
A seguir, nós vamos explicar detalhadamente cada um desses pontos para você.
- Tipos de financiamento
- Sistema de amortização
- Encargo mensal
- Pré-fixado ou Pós-fixado
- Correção mensal da TR
Tipos de financiamento
Os financiamentos para compra de casa ou apartamento podem ser realizados com a utilização de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ou diretamente com a construtora, no caso de imóveis em construção ou na planta.
O financiamento com a utilização de recursos do FGTS faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).
Nesse caso, o valor do imóvel e o do financiamento têm limites que variam de tempos em tempos, e só podem participar pessoas com uma determinada renda familiar e que também varia de acordo com a região do país.
Por isso, cheque as condições desse tipo de financiamento de imóveis com o banco da sua escolha.
Com o SBPE não há limite de renda. Já os financiamentos feitos diretamente com as construtoras não possuem limites de valores financiados. Porém, nessa modalidade, se a empresa falir você pode perder a casa.
Sistema de amortização
Além disso, observe o sistema de amortização da dívida do financiamento imobiliário. Nesse caso, o tipo de sistema pode também variar de acordo com o banco.
Mas, de forma geral, podemos citar dois sistemas de amortização do financiamento imobiliário mais comuns:
- Sistema de Amortização Constante (SAC): Nesse sistema, o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros é decrescente.
- Tabela Price: Com esse sistema, o valor da parcela que vai amortizar o financiamento é crescente e os juros são decrescentes.
Encargo mensal
Analise também o encargo mensal do financiamento imobiliário. De modo geral, o encargo mensal vai incluir:
- Prestação de amortização e juros.
- Tarifa de Administração do banco credor.
- Seguros, para indenização em caso de morte ou invalidez permanente e de danos físicos no imóvel.
Pré-fixado ou Pós-fixado
No financiamento imobiliário, como em outros créditos a longo prazo, você também deve escolher entre as opções de juros pré-fixado ou pós-fixados, que se referem à correção monetária do financiamento.
Isto significa que há diferente formas de calcular a taxa de juros que incidem nas prestações de seu financiamento de imóvel.
No juros pré-fixado, as taxas de juros são definidas previamente no contrato, ou seja, o cliente saberá exatamente a quantia que pagará em cada parcela.
No juros pós-fixado, a taxa de juros varia durante o contrato de acordo com os índices de inflação, não sendo fixas.
Correção mensal da TR
Vale observar também que o saldo devedor do financiamento imobiliário tem correção mensal com base na TR, a Taxa Referencial calculada pelo Banco Central do Brasil.
Essa taxa também pode encarecer a sua prestação no final das contas. Por isso, a melhor maneira de entender o impacto da TR no seu financiamento é fazer uma simulação de crédito.
Resumo
O financiamento imobiliário é uma das formas de você conseguir pagar pela casa própria, sem precisa ter todo o dinheiro para pagar à vista. Nessa modalidade, é preciso apenas que você tenha a quantia da entrada e comprove que conseguirá pagar pelas prestações do financiamento.
Com isso, você poderá ter até 35 anos para pagar pelo financiamento do imóvel. No entanto, é preciso considerar que as condições do financiamento, os juros, encargos, seguros e atualizações variam bastante de um banco para outro. Por isso, é fundamental que você faça simulações online antes de fechar o contrato.
Glossário
- Financiamento: Valor emprestado pelo banco para que você compre o seu imóvel.
- Juros: Custo do financiamento, sendo componente do encargo mensal.
- Amortização: Valor pago para reduzir o saldo devedor do financiamento imobiliário.
- Atualização: Correção monetária incidente sobre o saldo devedor do financiamento.
- Prazo de amortização: Prazo definido em contrato para o pagamento do financiamento.
(Fonte da imagem destacada: 472301/ Pixabay.com)
Referências (1)
1.
Conselho Regional de Corretores de Imóveis - Financiamentos
Fonte
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